Prepis majetku na dieťa je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie a znalosť právnych predpisov. Tento proces môže priniesť viacero výhod, od úspory na dedičských poplatkoch až po zabezpečenie majetku pre budúce generácie. Avšak, najmä v prípade maloletých detí, je potrebné dodržať špecifické postupy a zabezpečiť ochranu ich záujmov.
Darovacia zmluva ako základný nástroj
Občiansky zákonník v tomto smere darcu neobmedzuje. Podľa § 628 OZ: “1) Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. 2) Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní.”
Najjednoduchším spôsobom prevodu majetku v rámci bezpodielového spoluvlastníctva na dieťa je darovacia zmluva. Týmto úkonom môžete bezplatne preniesť vlastnícke právo z vás na dieťa. Pri príprave darovacej zmluvy je dôležité zabezpečiť splnenie všetkých formálnych náležitostí podľa Občianskeho zákonníka. Zmluva musí byť písomná a pri prevode nehnuteľnosti je potrebné zabezpečiť jej zápis do katastra nehnuteľností. Odporúča sa využiť služby advokáta pri vypracovaní zmluvy.
Otec môže svoj podiel na dome previesť na niektoré z detí bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ ide o jeho výlučný podiel. Váš otec ako podielový spoluvlastník nehnuteľnosti má právo naložiť so svojím podielom podľa svojho uváženia. Na prevod svojho podielu, napríklad formou darovacej zmluvy, nepotrebuje súhlas ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ sa nejedná o prevod na tretiu osobu, ktorá nie je blízkou osobou. Keďže ide o prevod na blízku osobu v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka, predkupné právo sa neuplatňuje.
Prepis domu na dcéru, syna alebo aj akúkoľvek inú osobu sa uskutočňuje buď písomnou darovacou zmluvou k domu, a to v prípade, že pôjde o bezodplatný prevod vlastníckeho práva k domu alebo písomnou kúpnou zmluvou k bytu ak pôjde o odplatný prevod vlastníckeho práva. Po uzavretí zmluvy je zároveň potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra.
Prepis majetku na maloleté dieťa: Zvýšené nároky
Pokiaľ je však dieťa neplnoleté, ide o zložitejší proces. V takomto prípade sa vyžaduje, aby takéto darovanie schválil súd. Aby bolo možné následne zmeniť vlastnícke právo na katastri, je potrebné, aby zmluvu schválil súd. Inak zmluva nebude platná a kataster nezapíše zmenu vlastníckeho práva.
Prevod nehnuteľnosti na maloleté dieťa je možný, ale vyžaduje dodržanie určitých krokov. Najprv je potrebné uzavrieť darovaciu zmluvu, ktorá musí byť schválená súdom, pretože ide o právny úkon, ktorý presahuje bežnú správu majetku maloletého. Súhlas súdu je nevyhnutný, aby sa zabezpečili záujmy dieťaťa.
Ak chcete prepísať majetok na svoju 6-ročnú vnučku, môžete využiť darovaciu zmluvu, ktorú však musia podpísať jej zákonní zástupcovia, teda rodičia. Keďže vaša vnučka je maloletá, právne kroky musia vykonávať jej zákonní zástupcovia. Aby bolo možné následne zmeniť vlastnícke právo na katastri, je potrebné, aby zmluvu schválil súd.
Ak partner chce prepísať svoju nehnuteľnosť na vašu dcéru, ktorá je toho času ešte maloletá, potom je postup trošku komplikovanejší, nakoľko podľa zákona maloletí majú spôsobilosť len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku. Z tohto dôvodu ste vy ako zákonný zástupca maloletého oprávnená spravovať aj majetok vášho maloletého dieťaťa, pretože ono, nakoľko nemá dostatočnú rozumovú vyspelosť si ho nemôže spravovať samo. Nakoľko tu podľa nášho názoru neexistuje stret záujmov, môžete maloletú zastupovať pri prevode aj vy. Po podpise zmluvy podáte na súd návrh na schválenie tohto právneho úkonu, nakoľko sa nejedná o bežnú vec pri nakladaní s majetkom maloletého, a preto je nevyhnutné, aby takýto úkon schválil súd. Totiž v zmysle ust. Súčasťou tohto návrhu bude aj podpísaná zmluva, predpokladáme, že darovacia. V tomto návrhu na schválenie je nutné vysvetliť súdu výhody, ktoré má samotný prevod nehnuteľnosti vášmu dieťaťu. Pokiaľ ide o štandardný prípad, stačí napísať, že výhodou celého prevodu na dieťa je to, že týmto dieťa získa majetok. Súd takýto právny úkon schváli, za predpokladu, že bude v záujme vašej dcéry. Po právoplatnom schválení právneho úkonu (zmluvy) rozhodnutím súdu, môžete podať návrh na vklad, ktorého prílohou bude nielen zmluva (v počte dvoch kusov za predpokladu, že nebudete návrh podávať elektronickou formou), ale rovnako aj právoplatné rozhodnutie súdu o schválení tohto právneho úkonu.
Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu je možné, avšak vyžaduje si súhlas súdu a ustanovenie kolízneho opatrovníka, ktorý koná v mene dieťaťa. Rodičia (ako zákonní zástupcovia) nemôžu konať, ak by došlo ku kolízii záujmov, napríklad ak by rodič bol zároveň darcom. Návrh na súd na schválenie danej zmluvy musí byť podaný s podpísanou darovacou zmluvou a uvedením výhod darovania pre maloletého.
Vecné bremeno doživotného užívania
V prípade, že prepisujete dom na blízku osobu, avšak chcete v tomto dome naďalej bývať, je žiadúce takouto zmluvou zriadiť aj vecné bremeno doživotného bezplatného užívania domu, tak aby Vás nadobúdateľ domu ani prípadní budúci vlastníci domu z neho nemohli svojvoľne vysťahovať. Darovanie so zriadením vecného bremena možno urobiť na základe darovacej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného bremena.
Je možné darovať nehnuteľnosť dieťaťu s právom dožitia (vecným bremenom) pre Vás alebo inú osobu. V praxi to znamená, že v darovacej zmluve môžete zahrnúť aj ustanovenie o zriadení vecného bremena - práva doživotného bývania pre určité osoby. Toto právo musí byť zapísané v katastri nehnuteľností. Darovacia zmluva musí byť úradne overená a prejsť schválením súdom, pokiaľ sa jedná o maloletú osobu.
Právo doživotne obývať nehnuteľnosť sa spája s darovaním nehnuteľnosti. Darca stratí postavenie vlastníka, mnohé práva mu ale ďalej zostávajú. Vecné bremeno v podobe práva doživotne obývať nehnuteľnosť sa zriaďuje zmluvou, ktorú uzatvoria povinný a oprávnený z vecného bremena. Povinným je vždy vlastník nehnuteľnosti, na ktorej sa vecné bremeno zriadi - darca, a oprávneným je osoba s právom doživotne užívať nehnuteľnosť. Zmluva si vyžaduje písomnú formu a podpisy musia byť úradne overené. Vyžaduje sa vklad do katastra nehnuteľností, inak je darovanie neplatné.
Ak máte len jednu dcéru, tak som toho názoru, že lepšie je byť si teraz ponechať. V prípade Vašej smrti aj tak bude dediť byt len ona, ako jediná dedička (keďže iné deti nemáte a manželka už nežije).
Darca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti… - jednopodlažného rodinného domu a záhrady - nachádzajúcej sa v zastavanom území mesta …, zapísanej na katastrálnom úrade v …, LV č. ako parc. č. XXX - zastavaná plocha vo výmere ...... m2 ,dom súpisné číslo YYY a parc. č. Predmetnú nehnuteľnosť darca nadobudol dedením po svojej starej matke .............., rod. ..........., zomretej dňa … … ........ na základe právoplatného dedičského rozhodnutia zo dňa … … ........, č. k. Darca daruje obdarovanému nehnuteľnosť popísanú v bode I. Obdarovaný zriaďuje v prospech darcu …………… bezplatne vecné bremeno, ktoré zodpovedá jeho právu užívať dve zariadené izby v rodinnom dome č. XX podľa LV, v … na ulici… o rozmeroch … m x … m a príslušenstvo tohto domu (kúpeľňu, WC, kuchyňu, chodbu a komoru) s príslušenstvom. Darca, ako oprávnený z vecného bremena, bude obdarovanému prispievať dohodnutou sumou na hradu nákladov spojených s užívaním trojizbového bytu na prízemí obytného domu uvedeného v článku I.
Ochrana majetku pred exekúciami
Ak chcete prepísať majetok na blízku osobu preto, aby ste ho ochránili pred exekúciami, zvyčajne nejde o dobrý nápad. K tomuto kroku sa ľudia uchyľujú hlavne vtedy, keď sa už reálne potýkajú s finančnými problémami. Spravidla teda nejde len o preventívnu ochranu pred exekučnými konaniami, ale o ukracovanie veriteľov, ktorí takéto konanie môžu napadnúť formou tzv. odporovacej žaloby.
Odporovaciu žalobu podáva veriteľ proti tomu, kto mal z odporovaného úkonu prospech. V prípade darovania majetku dieťaťu by jej teda čelilo práve ono. Váš veriteľ môže odporovať úkonom, ktoré ste ako dlžník urobili v posledných troch rokoch. Vaše dieťa sa zo zákona pokladá za vašu blízku osobu - veriteľ by bol preto na súde vo výhodnej pozícii. V zásade by mu postačovalo, keď by preukázal, že ste prevodom majetku sťažili vymoženie jeho pohľadávky. Váš potomok by naopak musel preukazovať, že hoci vyvinul náležitú starostlivosť, váš úmysel ukrátiť veriteľa napriek tomu nemohol poznať. Vyvinutie náležitej starostlivosti vyžaduje, aby nadobúdateľ aktívne preveroval, že uzatvorenie prevodnej zmluvy nepoškodzuje veriteľa prevodcu. Ak je majetok prevádzaný z rodiča na maloleté dieťa, mal by toto preverovanie vykonať ustanovený opatrovník dieťaťa.
V prípade exekúcie, prevod majetku na osobu blízku (ako váš syn) môže byť napadnutý veriteľom ako tzv. odporovateľný právny úkon, čím by sa tento úkon stal právne neúčinným. Ak prepíšete nehnuteľnosť vo chvíli, kedy pôsobí exekúcia, exekútor má právomoc vykonať predaj aj proti neskoršiemu nadobúdateľovi.
Ak by Vaša mama ako povinná v exek. konaní chcela previesť svoj podiel na dome na Vaše maloleté deti, potom v zmysle ust. § 61d/ exek. (1) Po doručení upovedomenia o začatí exekúcie nemožno nakladať s majetkom podliehajúcim exekúcii bez predchádzajúceho písomného súhlasu exekútora s výnimkou bežných právnych úkonov. (2) Nakladanie s majetkom v rozpore so zákazom podľa odseku 1 nemá vplyv na platnosť právneho úkonu. Takýto právny úkon je však voči oprávnenému neúčinný a nárok oprávneného môže byť uspokojený v exekúcii z toho, čo ušlo, a to bez toho, aby musel takémuto právnemu úkonu odporovať, ak ide o nakladanie s majetkom v prospech osôb podľa § 42a ods. 3 a 4 Občianskeho zákonníka, ktoré o prebiehajúcej exekúcii vedeli alebo pri vynaložení náležitej starostlivosti museli vedieť.
Výhody prepisu majetku
Prevod majetku na potomkov môže rodinnému rozpočtu priniesť minimálne jednu podstatnú výhodu. Je ňou veľká úspora na dedičských poplatkoch, ktorým sa vďaka prepisu (aspoň častí) majetku na budúcich dedičov ešte pred smrťou poručiteľa vyhnete. Dediči sa musia pripraviť prinajmenšom na súdne poplatky a odmenu notára.
Ak by ste sa rozhodli previesť byt darovacou zmluvou iba na Vašu dcéru, Váš syn nemá žiadne právo žiadať od Vašej dcéry vyplatenie akejkoľvek sumy. Jediným dôsledkom, ktorý by nastal, ak by ste sa pre darovanie Vášho bytu Vašej dcére rozhodli, by bolo, nakoľko sa jedná o neobvyklé darovanie, že v prípade Vašej smrti v konaní o dedičstve po Vás ako poručiteľke, by mohol byť tento dar započítaný na dedičský podiel Vašej dcéry.
Prevod nehnuteľnosti s hypotékou a exekúciou
Pri prevode nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou na dieťa, v prípade, že máte aj exekučné konanie, je dôležité zvážiť niekoľko faktorov. Prvým krokom je kontaktovať banku, ktorá má záložné právo na vašej nehnuteľnosti, keďže zmluva o hypotekárnom úvere spravidla obsahuje klauzulu o zákaze prevodu nehnuteľnosti bez písomného súhlasu banky. Z tohto dôvodu by ste potrebovali písať o bankovom súhlase s prevodom.
Prenos vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, na ktorú je zriadená hypotéka, je zásadným rozhodnutím a má niekoľko právnych aj praktických dôsledkov, ktoré je dôležité zvážiť. Hoci môžete previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na vášho syna, hypotéka zostane na dome. Váš syn bude nadobúdať nehnuteľnosť s existujúcim záložným právom, čo znamená, že banka má prednostné právo na uspokojenie svojej pohľadávky z tejto nehnuteľnosti v prípade neplnenia povinností z hypotéky. Väčšina zmlúv o hypotéke obsahuje klauzuly, ktoré vyžadujú súhlas banky s prevodom nehnuteľnosti na inú osobu.
Prepis majetku pri rozvode
O prepise hodnotnejších vecí na deti sa občas uvažuje aj pri rozvode a vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Zvyčajne ide o prípady, v ktorých sa spoločný majetok nedá medzi oboch bývalých partnerov rozdeliť rovným dielom a žiaden z nich nemá dostatok peňazí na vyplatenie dorovnania získanej hodnoty druhému partnerovi. Ex-manželia preto môžu riešiť situáciu aj tak, že niektoré súčasti majetku darujú spoločným deťom. Ak si aj vy zvolíte túto alternatívu, dajte pozor na to, aby z dohody o vyporiadaní spoločného majetku jasne vyplývalo, že prevod určitej veci na deti má priamu súvislosť práve s rozdelením BSM.
Súdime sa o majetok po rozvode | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #05
Prepis majetku na neplnoleté deti zahŕňa viaceré formálne kroky. Prevod hodnotnejších vecí (typicky nehnuteľností) na maloletých potomkov je behom na dlhšiu trať. Neplnoleté osoby totiž nemôžu platne uzavrieť zmluvu o prevode nehnuteľnosti samé. Pokiaľ majú dom, byt či pozemok navyše nadobudnúť práve od rodiča, treba túto situáciu vnímať ako potenciálny stret záujmov. S ohľadom na uvedené sa pre prevod hodnotného majetku z rodiča na dieťa vyžaduje, aby:
- bol maloletému dieťaťu súdom ustanovený opatrovník, ktorý bude chrániť jeho záujmy,
- súd uzatvorenie prevodnej zmluvy schválil.
Súd zmluvu schváli len vtedy, ak je aj v prospech maloletého. V tejto súvislosti treba upozorniť, že pri prevodoch domov či bytov si rodičia často nechávajú zriaďovať aj vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania. Konkrétna formulácia takejto ťarchy ale niekedy môže byť dôvodom, pre ktorý žiadosť o schválenie úkonu na súde neuspeje.
Po schválení nadobudnutia nehnuteľnosti súdom sa vyžaduje ešte vklad zmluvy do katastra.
Minimálna časť nehnuteľnosti
Pri prevodoch nehnuteľností na Slovensku je možné previesť aj veľmi malé podiely, ako napríklad 1/16 bytu. Drobenie sa týka len pozemkov a podlieha prísnym pravidlám podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, ktorý bol novelizovaný. Podľa tohto zákona je zakázané drobenie poľnohospodárskych a lesných pozemkov na menšie výmery, pričom poľnohospodársky pozemok musí mať minimálnu výmeru 3000 m² a lesný pozemok 5000 m². Pri nehnuteľnostiach, ako sú byty alebo domy, takéto obmedzenia nie sú a prevody malých podielov sú preto možné.
