Vlastníctvo nehnuteľnosti maloletým dieťaťom nie je v slovenskom právnom poriadku ničím výnimočným. Dieťa môže nehnuteľnosť nadobudnúť dedením, darovaním alebo iným právnym spôsobom. Avšak, táto skutočnosť so sebou prináša špecifiká a obmedzenia, najmä pokiaľ ide o nakladanie s takouto nehnuteľnosťou, napríklad pri jej predaji. Tento článok sa zaoberá problematikou predkupného práva k nehnuteľnosti v kontexte maloletého dieťaťa ako vlastníka alebo spoluvlastníka. Analyzuje proces nadobúdania a nakladania s nehnuteľnosťou, ak je jej vlastníkom maloletá osoba, a to z pohľadu legislatívy, súdnej praxe a bežných životných situácií.
Nadobúdanie nehnuteľnosti maloletým dieťaťom
Maloleté dieťa môže byť vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti, ak ju nadobudne napríklad v dedičskom konaní alebo darovaním. Právne úkony v mene maloletého dieťaťa vykonáva jeho zákonný zástupca, ktorým je spravidla rodič. Až do dosiahnutia plnoletosti (18 rokov) nie je maloletý spôsobilý na právne úkony.
Darovať nehnuteľnosť maloletému dieťaťu môžete, avšak táto darovacia zmluva podlieha súhlasu súdu. Maloletý musí mať zvoleného kolízneho opatrovníka (nie rodičov), ktorý koná v jeho mene. Takže by sa mal podať návrh na ustanovenie kolízneho opatrovníka a potom návrh na schválenie právneho úkonu maloletého (darovacej zmluvy).
Ak má dieťa viac ako 18 rokov, teda je plnoleté, môžete mu dom darovať priamo, stačí vypracovať darovaciu zmluvu, ktorú podpíšete Vy ako darca a dieťa ako obdarovaný. Následne sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, štandardný vklad trvá 30 dní, zrýchlený vklad trvá 15 dní.
Ak má dieťa menej ako 18 rokov, ide o neplnoletú osobu a vtedy musí byť darovanie schválené súdom. Podáva sa návrh na schválenie právneho úkonu (darovanie) na príslušný súd podľa bydliska dieťaťa. Súd posudzuje, či je darovanie v záujme dieťaťa. Bez tohto schválenia kataster vklad neuskutoční.
Pri prevode nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou na syna, v prípade, že máte aj exekučné konanie, je dôležité zvážiť niekoľko faktorov. Prvým krokom je kontaktovať banku, ktorá má záložné právo na vašej nehnuteľnosti, keďže zmluva o hypotekárnom úvere spravidla obsahuje klauzulu o zákaze prevodu nehnuteľnosti bez písomného súhlasu banky. Z tohto dôvodu by ste potrebovali súhlas banky s prevodom.
V prípade exekúcie, prevod majetku na osobu blízku (ako váš syn) môže byť napadnutý veriteľom ako tzv. odporovateľný právny úkon, čím by sa tento úkon stal právne neúčinným. Ak prepíšete nehnuteľnosť vo chvíli, kedy pôsobí exekúcia, exekútor má právomoc vykonať predaj aj proti neskoršiemu nadobúdateľovi.
Prenos vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, na ktorú je zriadená hypotéka, je zásadným rozhodnutím a má niekoľko právnych aj praktických dôsledkov, ktoré je dôležité zvážiť. Hoci môžete previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na vášho syna, hypotéka zostane na dome. Váš syn bude nadobúdať nehnuteľnosť s existujúcim záložným právom, čo znamená, že banka má prednostné právo na uspokojenie svojej pohľadávky z tejto nehnuteľnosti v prípade neplnenia povinností z hypotéky. Väčšina zmlúv o hypotéke obsahuje klauzuly, ktoré vyžadujú súhlas banky s prevodom nehnuteľnosti na inú osobu. Preto je nevyhnutné kontaktovať banku a zistiť, aké sú jej požiadavky a podmienky v tomto prípade.
Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu je možné, avšak vyžaduje si súhlas súdu a ustanovenie kolízneho opatrovníka, ktorý koná v mene dieťaťa. Rodičia (ako zákonní zástupcovia) nemôžu konať, ak by došlo ku kolízii záujmov, napríklad ak by rodič bol zároveň darcom. Návrh na súd na schválenie danej zmluvy musí byť podaný s podpísanou darovacou zmluvou a uvedením výhod darovania pre maloletého.
Otec môže svoj podiel na dome previesť na niektoré z detí bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ ide o jeho výlučný podiel. Váš otec ako podielový spoluvlastník nehnuteľnosti má právo naložiť so svojím podielom podľa svojho uváženia. Na prevod svojho podielu, napríklad formou darovacej zmluvy, nepotrebuje súhlas ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ sa nejedná o prevod na tretiu osobu, ktorá nie je blízkou osobou. Keďže ide o prevod na blízku osobu v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka, predkupné právo sa neuplatňuje.
Pri prevodoch nehnuteľností na Slovensku je možné previesť aj veľmi malé podiely, ako napríklad 1/16 bytu. Drobenie sa týka len pozemkov a podlieha prísnym pravidlám podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, ktorý bol novelizovaný. Podľa tohto zákona je zakázané drobenie poľnohospodárskych a lesných pozemkov na menšie výmery, pričom poľnohospodársky pozemok musí mať minimálnu výmeru 3000 m² a lesný pozemok 5000 m². Pri nehnuteľnostiach, ako sú byty alebo domy, takéto obmedzenia nie sú a prevody malých podielov sú preto možné. Ak by ste chceli previesť podiel na svojom byte na dieťa, môžete tak urobiť prostredníctvom darovacej zmluvy, ktorá musí byť písomná a obsahovať všetky zákonné náležitosti.
Zastupovanie maloletého dieťaťa a kolízny opatrovník
V prípade, ak by mohlo dôjsť ku konfliktu záujmov medzi zákonným zástupcom a maloletým dieťaťom, alebo ak zákonný zástupca zastupuje viacero detí s protichodnými záujmami, súd ustanoví kolízneho opatrovníka. Kolízny opatrovník je ustanovený len na konkrétny právny úkon a jeho cieľom je chrániť záujmy maloletého dieťaťa.
V mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, čo je vo väčšine prípadov rodič. V prípade ak by mohlo prísť k stretu záujmov zákonného zástupcu a maloletého dieťaťa, alebo k stretu záujmov, pokiaľ zákonný zástupca zastupuje viacero detí, alebo nehnuteľnosť vlastí viac osôb vrátane jedného maloletého je potrebné požiadať súd o ustanovenie kolízneho opatrovníka. Kolízny opatrovník je vždy ustanovený len na presne vymedzený úkon, napr. pri predaji nehnuteľnosti. Samozrejme nestačí, aby zmluvu podpísal kolízny opatrovník, je potrebné následne požiadať súd o schválenie právneho úkonu za maloletého.
Predaj nehnuteľnosti vo vlastníctve maloletého dieťaťa
Predaj nehnuteľnosti, ktorej vlastníkom alebo spoluvlastníkom je maloleté dieťa, si vyžaduje schválenie súdu. Zákonný zástupca (rodič alebo opatrovník) musí podať na súd návrh na schválenie právneho úkonu.
Kúpnu zmluvu, ktorou by Váš maloletý syn spolu s Vami predával nehnuteľnosť, musí schváliť súd. Je potrebné podať návrh na súd, ktorým súd schváli kúpnu zmluvu. Príslušným na vydanie rozhodnutia o návrhu na schválenie právneho úkonu za maloletého je okresný súd, v obvode ktorého má maloletý na základe dohody rodičov alebo rozhodnutia súdu bydlisko. V návrhu sa ako navrhovateľ uvádza maloletý. Rodičia resp. osvojiteľ, poručník, opatrovník vystupujú ako zákonní zástupcovia. Ak zmluvu podpísal len jeden z rodičov maloletého, súd si od druhého rodiča vyžiada vyjadrenie, či s uzavretím zmluvy za maloletého súhlasí. Nerobí tak samozrejme v prípade, ak druhý rodič nežije, alebo ak je neznámy, nemá spôsobilosť na právne úkony v plnom rozsahu, bol pozbavený rodičovských práv a povinností, alebo mu výkon týchto práv a povinností bol obmedzený alebo pozastavený.
O schválení právneho úkonu za maloletého rozhodne súd rozsudkom bez zbytočného odkladu, najneskôr však v lehote šiestich (6) mesiacov od podania návrhu. Proti rozsudku je prípustné odvolanie. Právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloletého je povinnou prílohou k návrhu na vklad. V prípade jeho nepredloženia okresný úrad vkladové konanie preruší a stanoví lehotu na dodatočné predloženie rozhodnutia súdu. Nie je vylúčené, aby zákonní zástupcovia podali návrh na schválenie právneho úkonu za maloletého aj počas prerušenia vkladového konania a v tomto čase bol úkon aj schválený.
Súd pri rozhodovaní o schválení právneho úkonu za maloletého prihliada na rôzne aspekty. Napríklad, Krajský súd v Trenčíne zamietol návrh na schválenie právneho úkonu, kde starí rodičia ako darcovia zriadili v darovacej zmluve vo svoj prospech a v prospech matky obdarovaných vecné bremeno doživotného bývania a užívania. Naopak, Krajský súd v Bratislave neschválil právny úkon, ktorým mal maloletý nadobudnúť svoj podiel na dedičstve až v deň dovŕšenia plnoletosti, čo bolo o viac ako 10 rokov.
Návrh na schválenie právneho úkonu
Návrh na schválenie právneho úkonu za maloletého sa podáva na okresnom súde, v obvode ktorého má maloletý bydlisko. V návrhu sa ako navrhovateľ uvádza maloletý, pričom rodičia alebo iní zákonní zástupcovia vystupujú ako jeho zákonní zástupcovia. Ak zmluvu podpísal len jeden z rodičov, súd si vyžiada vyjadrenie druhého rodiča, ak s uzavretím zmluvy súhlasí.
Povinnou prílohou k návrhu je znalecký posudok, ktorý preukazuje, že nehnuteľnosť sa predáva za primeranú cenu. Súd rozhodne o schválení právneho úkonu rozsudkom bez zbytočného odkladu, najneskôr však do šiestich mesiacov od podania návrhu. Proti rozsudku je prípustné odvolanie.
Právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloletého je povinnou prílohou k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ak rozhodnutie súdu nie je predložené, okresný úrad vkladové konanie preruší a stanoví lehotu na jeho dodatočné predloženie.
Predkupné právo a maloletý spoluvlastník
Ak je maloleté dieťa spoluvlastníkom nehnuteľnosti, pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, s výnimkou prevodu na blízku osobu. Vzhľadom na to, že maloleté dieťa nemôže samo vykonávať právne úkony, je potrebné, aby v jeho mene konal zákonný zástupca, s prípadným súhlasom súdu, ak ide o nakladanie s majetkom, ktoré nie je bežnou vecou.
Predkupné právo upravuje zákon (Občiansky zákonník) ako tzv. zákonné predkupné právo (napr. v prípade spoluvlastníctva) a zmluvné predkupné právo podľa §§ 602 a nasl. OZ, ktoré v prípade jeho vkladu do katastra nehnuteľností, prípadne iného verejného registra môže mať aj vecnoprávnu povahu. Teda zaväzuje aj právnych nástupcov účastníka dohody o predkupnom práve ako vlastníka veci, ku ktorej sa predkupné právo zriaďuje. Ide o právo nevlastníka na odkúpenie veci v prípade záujmu vlastníka o jej predaj.
Spoluvlastník aj v prípade, ak má záujemcov o kúpu svojho podielu, musí najprv ponúknuť podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom. Vyhnúť sa tomu môže len v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe podľa definície Občianskeho zákonníka. V prípade predaja veci v spoluvlastníctve tretej osobe je potrebné rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo znamená, že spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musí najprv osloviť ostatných spoluvlastníkov, oznámiť im cenu a ostatné podmienky, za akých chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu.
Kedy sa predkupné právo neuplatňuje:
- Pri prevode na blízkeho príbuzného (manžel, rodičia, deti, súrodenci).
- Ak sa spoluvlastníci vopred dohodnú, že predkupné právo neuplatnia.
Ak spoluvlastník predal svoj podiel bez toho, aby ho ponúkol na odkúpenie Vám, nepostupoval správne. Ale len za predpokladu, že svoj spoluvlastnícky podiel nepredal blízkej osobe. Ak podiel predal blízkej osobe, neporušil tým zákonné predkupné právo, ktoré majú ostatní spoluvlastníci pozemku. Blízke osoby sú príbuzní v priamom rade (deti, vnuci, pravnuci, rodičia a prarodičia), súrodenci a manžel. Ak teda spoluvlastník nepredal svoj podiel blízkej osobe, mal ho pred predajom tretej osobe ponúknuť na odkúpenie Vám, respektíve všetkým ostatným spoluvlastníkom pozemku.
Vaše predkupné právo platí len v rozsahu zodpovedajúcom Vášmu podielu na celom pozemku. Napríklad, ak veľkosť spoluvlastníckeho podielu predávajúceho spoluvlastníka bola jedna štvrtina a veľkosť Vášho spoluvlastníckeho podielu jedna šestina, Vaše predkupné právo platí len vo vzťahu k jednej šestine spoluvlastníckeho podielu, ktorý predával Váš spoluvlastník.
Ak došlo k porušeniu Vášho predkupného práva, môžete sa proti tomu brániť a dovolávať sa tzv. relatívnej neplatnosti prevodu spoluvlastníckeho podielu. Váš úspech bude závisieť aj od toho, či nedošlo k premlčaniu. To znamená, že ak uplynuli viac ako 3 roky od uzatvorenia zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu a Vy sa budete dovolávať relatívnej neplatnosti prevodu, druhá strana môže namietať, že Vaše právo je už premlčané.
Pri dovolaní sa relatívnej neplatnosti prevodu odporúčame najskôr spoluvlastníka, ktorý porušil Vaše predkupné právo osloviť a pokúsiť sa s ním dohodnúť. Ak je prevod zatiaľ v štádiu katastrálneho konania, teda vklad vlastníctva v prospech nového spoluvlastníka nebol povolený, potom môžete podať námietku do katastrálneho konania. Kataster by mal na relatívnu neplatnosť prevodu prihliadať a vklad nepovoliť. Ak nepochodíte týmto spôsobom, zostáva podať žalobu na súd.
Problémy v dedičskom konaní a prieťahy
Príkladom komplikácií, ktoré môžu nastať, je aj prípad pána Petra, ktorý 15 rokov čakal na ukončenie dedičského konania po svojej zosnulej exmanželke. Dedičské konanie na začiatku skomplikovali dlhy po zosnulej a skutočnosť, že medzi dedičmi boli aj maloleté deti, ktorých rozhodnutie o odmietnutí dedičstva musel schváliť súd.
Ak sa po podpise zmluvy narodí ďalšie dieťa, darovacia zmluva nebude automaticky neplatná či napadnuteľná. Situácia môže byť zložitejšia z hľadiska dedičstva.
Odporúčania a záver
Proces nadobúdania a nakladania s nehnuteľnosťou, ktorej vlastníkom alebo spoluvlastníkom je maloleté dieťa, je komplexný a vyžaduje si dodržiavanie zákonných postupov a súhlas súdu. Je dôležité, aby zákonní zástupcovia konali v najlepšom záujme dieťaťa a zabezpečili, aby jeho práva boli chránené. V prípade nejasností alebo komplikácií je vhodné vyhľadať právnu pomoc advokáta, ktorý sa špecializuje na túto oblasť práva.
Pri zmene zákonov návrhy zverejnené na internete, ako vzory nemusia zodpovedať súčasnej právnej úprave, a to ako z hľadiska hmotného (napr. posúdenie prospechu maloletého), tak aj práva procesného.
Vlastníte dom spolu so súrodencami? Majú nárok na kúpu vášho podielu? Porušiť predkupné právo sa ale nevypláca. Ak vlastník nerešpektuje zákonné predkupné právo a prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na inú ako blízku osobu, môže sa stať, že zmluva o prevode vlastníctva bude v tomto bode vyhlásená za relatívne neplatnú. Poškodení spoluvlastníci majú právo obrátiť na súd a dovolať sa tejto neplatnosti. Domáhať sa môžu aj toho, aby im nadobúdateľ podiel na nehnuteľnosti ponúkol na predaj, a to za tých istých podmienok, za akých nadobudol podiel na nehnuteľnosti on sám.