Pri vybavovaní hypotekárneho úveru sa často stretávame s pojmom "vinkulácia poistenia". Čo to presne znamená a prečo je pre banku taká dôležitá? V tomto článku sa do hĺbky pozrieme na tento inštitút, jeho fungovanie, výhody a situácie, kedy je nevyhnutný.
Prečo banka vyžaduje vinkuláciu pri hypotékach?
Pri hypotekárnych úveroch banka automaticky požaduje vinkuláciu poistného plnenia. Ak banka klientovi schváli úver, klient si musí dať poistiť založenú nehnuteľnosť proti živelným udalostiam a musí poistné plnenie vinkulovať v prospech banky. To znamená, že ak by došlo k nečakanému zničeniu založenej nehnuteľnosti, poistné plnenie bude zaslané banke, a nie klientovi. Banky sa tak chránia pred poškodením založenej nehnuteľnosti, ktorá slúži ako záruka za poskytnutý úver.
Ako prebieha potvrdenie vinkulácie?
Ak ste použili na kúpu nového domu alebo bytu hypotekárny úver, banka má na základe potvrdenej vinkulácie nárok na poistné plnenie. Vinkuláciu môžeme potvrdiť viacerými spôsobmi. Ak máte zmluvu uzatvorenú pomocou sprostredkovateľa, neváhajte sa obrátiť priamo na neho. Radi vám však pomôžeme aj osobne v našich pracoviskách.
V prípade splatenia úveru banka vydá klientovi devinkuláciu, teda súhlas so zrušením vinkulácie poistného plnenia.
Komu vyplatí poisťovňa poistné plnenie pri škode na vinkulovanej nehnuteľnosti?
Jednou z podmienok pre načerpanie hypotekárneho úveru pri kúpe nehnuteľnosti je mať založenú nehnuteľnosť poistenú. Banka bude následne požadovať aj zriadenie vinkulácie, na základe ktorej bude mať nárok na poistné plnenie. Vinkulácia predstavuje obmedzenie práva na poistné plnenie. Ak si klient berie v banke hypotekárny úver na dom, byt či inú nehnuteľnosť, bude ju musieť poistiť a uzatvorené poistenie majetku aj vinkulovať. Keď potom nastane poistná udalosť, poisťovňa je povinná zaslať poistné plnenie najskôr banke, ktorá ho potom poskytne klientovi.
Niektoré banky majú tieto pravidlá upravené napríklad tak, že škody do určitej výšky sú vyplatené priamo klientovi a poistné plnenie vo väčšej sume je poukázané finančnej inštitúcii. Aj napriek tomu, že v prípade hypotekárneho úveru je poistenie nehnuteľnosti povinné, určite by ste sa nemali uspokojiť s hocijakou ponukou. Na danú poistku síce bude viazaná vinkulácia, v konečnom dôsledku však bude chrániť vašu nehnuteľnosť.
Pri vinkulácii je potrebné mať nehnuteľnosť poistenú proti živlom, medzi ktoré patrí oheň, búrlivý vietor, povodeň a podobne. Majetok si poisťujte komplexne, teda neuzatvárajte si iba poistenie bytu či domu, ale aj domácnosti. Nezabudnite ani na poistenie zodpovednosti, ktoré si môžete uzatvoriť v rámci poistenia nehnuteľnosti a tiež aj poistenia domácnosti. Poistka vás bude chrániť vtedy, keď zo strechy vášho domu spadne halda snehu na susedove auto alebo v prípade, keď váš pes poškodí majetok tretej osoby.
Vyhnite sa podpoisteniu. Ak vašu nehnuteľnosť budete mať poistenú na nižšiu sumu, než je jej skutočná hodnota, v prípade totálneho zničenia vám poisťovňa vyplatí iba tú sumu, na ktorú bol váš dom či byt poistený. Preto vašu poistnú zmluvu aj pravidelne aktualizujte. Pred uzatvorením zmluvy a uhradením poistného si pozorne preštudujte poistné podmienky.
Vinkulácia a maloleté deti
Všeobecne sa predpokladá, že maloleté dieťa nie je schopné správne a zodpovedne vyhodnocovať dôsledky svojho správania. Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník preto obmedzuje spôsobilosť fyzickej osoby na právne úkony dosiahnutím plnoletosti. Plnoletosť sa štandardne nadobúda dovŕšením osemnásteho roku života, pred dosiahnutím tohto veku jedine uzavretím manželstva. Dovtedy majú maloletí spôsobilosť len na také úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku. Toto kritérium je objektívne, nie subjektívne.
Na základe tohto objektívneho kritéria sa následne posudzuje vyspelosť konkrétneho maloletého dieťaťa. Je tomu tak najmä preto, aby si osoba uzatvárajúca právny úkon s maloletým mohla urobiť úsudok o jeho vyspelosti len z odhadu jeho veku, bez toho, aby musela skúmať jeho skutočnú vyspelosť.
V rozsahu, v akom maloletý nemá plnú spôsobilosť na právne úkony, konajú zaňho jeho zákonní zástupcovia. V zmysle zákona o rodine, rodičia zastupujú maloleté dieťa pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé. Existuje však výnimka v prípade, ak žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom. V takomto prípade súd obligatórne ustanoví maloletému dieťaťu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať (kolízny opatrovník).
Súd ustanoví maloletému dieťaťu kolízneho opatrovníka aj v prípadoch, ak maloleté dieťa nemá zákonného zástupcu alebo ak zákonný zástupca nemôže z vážneho dôvodu maloleté dieťa v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať. Funkcia kolízneho opatrovníka je časovo obmedzená skončením konania, resp. vykonaním právneho úkonu, na účely ktorého bol súdom ustanovený.
V prípade, že by sa Vám niečo stalo a Vaša dcéra, ktorá má 10 rokov, nie je plnoletá, celý Váš majetok by zdedila Vaša dcéra. To, že nie je plnoletá ju nerobí nespôsobilou na dedenie. Kým by nadobudla plnoletosť, tak by jej majetok spravoval jej zákonný zástupca. V súčasnosti ste jej zákonným zástupcom Vy. V prípade, že by sa Vám niečo stalo a zároveň ak nemáte už vôbec žiadnu ďalšiu rodinu, súd by rozhodoval o jej zverení do náhradnej osobnej starostlivosti.
Ak Váš syn zomrel a zanechal po sebe trojročného chlapčeka, a chcete zabrániť tomu, aby sa nevesta po Vašej smrti dostala k Vášmu majetku, môžete spísať závet, v ktorom určíte, že dedičom bude výlučne Váš vnuk. V takom prípade však treba myslieť na to, že ak je dedičom maloletý, jeho majetok spravuje zákonný zástupca, teda spravidla jeho matka (Vaša nevesta), až do jeho plnoletosti. Podľa platného práva nie je možné v závete určiť iného správcu majetku pre maloletého dediča namiesto jeho zákonného zástupcu.
Vlastné zdroje a ich zabezpečenie
Pri kúpe nehnuteľnosti vlastné prostriedky predstavujú rozdiel medzi poskytnutou hypotékou a kúpnou cenou nehnuteľnosti. Úhrada druhej časti kúpnej ceny (teda rozdielu kúpnej ceny a hypotéky) je podmienkou na načerpanie hypotéky v banke. Ak banke nevydokladujeme, že bol uhradený rozdiel kúpnej ceny a hypotéky (teda vlastné zdroje), tak nám hypotéku nenačerpá.
Existuje viacero spôsobov, ako uhradiť vlastné zdroje predávajúcemu. Stretávame sa s prípadmi, kde si zmluvné strany plne dôverujú a kupujúci vykoná úhradu vlastných prostriedkov priamym prevodom v prospech účtu predávajúceho pri podpise kúpnej zmluvy. Toto riešenie však nie je obozretné a nikomu ho neodporúčame.
Preto skoro vždy pri úhrade vlastných prostriedkov volíme cestu zabezpečenej (sprostredkovanej formy úhrady), a to buď formou zriadenia notárskej úschovy, kde depozitárom tejto časti kúpnej ceny je notársky úrad s garanciami štátu, alebo formou bankovej vinkulácie - úschova peňazí je realizovaná priamo na účte klienta v banke formou vinkulácie / blokácie sumy vo výške tejto časti kúpnej ceny.
Rozdiel medzi notárskou úschovou a bankovou vinkuláciou
Najväčší rozdiel medzi notárskou úschovou a vinkuláciou v banke je ten, že v prípade bankovej vinkulácie sú síce finančné prostriedky kupujúceho alokované na špeciálnom vinkulačnom podúčte s obmedzením v ich nakladaní kupujúcim, avšak stále ide o bankový účet vo vlastníctve kupujúceho a preto v prípade vzniku exekúcie môže exekútor siahnuť aj na prostriedky viazané na tomto účte. Naopak pri notárskej úschove sú prostriedky na notárskom účte a preto exekútor na neho nemá žiaden dosah.
Cena notárskej úschovy je od 1.1.2024 vyššia ako cena vinkulácie. Vinkulácia je so svojimi rizikami podstatne lacnejšia cesta. Je na Vás, ktorá forma úschovy Vám dáva najväčší význam a komfort.
Aké podklady potrebujem na zriadenie vinkulácie?
Na zriadenie vinkulačného účtu, respektíve bankovej vinkulácie budete v každej banke potrebovať návrh kúpnej zmluvy, ktorá obsahuje formuláciu o úhrade kúpnej ceny alebo jej časti formou vinkulovaného účtu príslušnej banky. V prípade ak uschovávate iba časť kúpnej ceny, formulácia môže vyzerať napríklad takto: "V tomto prípade sa kupujúci zaviazal zriadiť vinkuláciu v banke do lehoty od podpísania kúpnej zmluvy a preukázať jej zriadenie predávajúcemu ako podmienku podania kúpnych zmlúv na kataster."
Na zriadenie vinkulácie potrebujete:
- Návrh kúpnej zmluvy
- Číslo bankového účtu, kam sa bude vinkulovaná časť kúpnej ceny uvoľňovať
- V prospech koho za bude vinkulovaná suma uvoľňovať (oprávnená osoba)
- Za akých podmienok banka vinkulovanú sumu v prospech oprávneného uvoľní
Ako preukázať predávajúcemu a banke zriadenie vinkulácie?
Preukázanie zriadenia vinkulácie predávajúcemu je možné na základe zmluvy o vinkulácii, ktorú vypracuje príslušná banka. Zmluva o zriadení vinkulácie je zároveň dokladom pre financujúcu banku o úhrade rozdielu kúpnej ceny.
Uvoľnenie bankovej vinkulácie
Banka uvoľní druhú časť kúpnej ceny predávajúcemu v momente, keď hociktorý z účastníkov predloží banke výpis príslušného listu vlastníctva na právne účely, na ktorom bude zapísaný kupujúci ako nový vlastník. V opačnom prípade, ak nedôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v lehote trvania vinkulácie, vráti banka zložené finančné prostriedky kupujúcemu.
Na ako dlho sa zriaďuje vinkulácia a kedy dostanem peniaze?
Zriadenie vinkulácie v banke sa riadi podmienkami dojednanými medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve, pričom štandardne sa zriaďuje na 90 dní. Keď vezmeme do úvahy fakt, že kataster má zo zákona lehotu 30 kalendárnych dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní, je tam aj dostatočná rezerva v prípade ak by kataster prerušil konanie.
Peniaze Vám banka uvoľní obratom ak počas jej trvania dôjde k splneniu podmienky pre jej uvoľnenie. Ak sa v stanovenom limite nesplnia podmienky určené v zmluve o vinkulácii, peniaze sa vrátia na vopred stanovený účet kupujúceho.
Proces vyplatenia vinkulovaných peňazí banke zvyčajne trvá 1 až 3 pracovné dni. Vinkulácia je spoplatnená podľa cenníka konkrétnej banky a náklady zväčša znáša kupujúci.
Proces získania hypotéky je v mnohých prípadoch náročný a komplikovaný, pretože je s ním spojené množstvo papierovačiek. Na konci tohto procesu však na vás čaká vaše vlastné bývanie, ktoré určite stojí za to. Preto sa oplatí poistenie bytu, domu a tiež aj domácnosti vyberať s rozumom a zodpovedne, pretože ide o váš domov. A ten si zaslúži tú najlepšiu ochranu.
tags: #opravnena #osoba #malolete #dieta #ako #najvyhodnejsie