Nájomná zmluva na byt a tehotenstvo: Práva a povinnosti

Slovenský právny poriadok má od roku 2014 zakotvené dva právne režimy pre nájom bytu. Právna úprava nájomnej zmluvy týkajúcej sa nájmu bytu je súčasťou zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej len „občiansky zákonník“) a zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení (ďalej len „zákon o krátkodobom nájme bytu“). Obidva právne režimy majú svoje výhody aj nevýhody. Občiansky zákonník pokrýva nájomné bývanie všeobecne. Naproti tomu má zákon o krátkodobom nájme bytu užší rámec, čo vyplýva z negatívneho výpočtu prípadov, na ktoré sa táto norma nevzťahuje v ust. § 1 ods. 2., teda nájom služobných, družstevných, sociálnych bytov je vylúčený z pôsobnosti zákona. Občiansky zákonník je tzv. lex generalis, teda zákon všeobecný. Byty sa z dôvodu jednej právnej úpravy prenajímali do roku 2014 iba na základe jednotlivých ustanovení občianskeho zákonníka. V roku 2014 sa stal účinným zákon o krátkodobom nájme bytu, avšak aj v súčasnosti mnohí nemajú vedomosť, že zákon o krátkodobom nájme ako tzv. lex specialis je pre zmluvné strany v mnohých aspektoch výhodnejší.

Prenajímatelia ako vlastníci nehnuteľnosti a nájomcovia ako záujemcovia o odplatné užívanie nehnuteľností majú možnosť výberu právneho režimu, na základe ktorého sa ich nájomný vzťah bude spravovať. Oba uvedené zákony majú špecifické podmienky upravujúce práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa. Prax ukázala, že nájomný vzťah na užívanie bytu uzatvorený podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu v súčasnosti prevláda nad právnym režimom uzatvoreným podľa Občianskeho zákonníka a najmä prenajímatelia preferujú právny režim Zákona o krátkodobom nájme bytu. Náš článok Vám prináša porovnanie z nášho pohľadu kľúčových odlišností nájomného vzťahu podľa dvoch právnych režimov.

Zásadné rozdiely právnej úpravy

Zásadné rozdiely právnej úpravy nájmu bytu medzi občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu spočívajú v (i) samotnej forme a podobe nájomnej zmluvy, (ii) v určení nájomného, (iii) v podmienkach ukončenia nájmu, (iv) v lehotách a výpovednej dobe a tiež v (v) inštitúte tzv. depozitu alebo peňažnej zábezpeky.

Forma nájomnej zmluvy

Podľa občianskeho zákonníka: Podľa § 685 ods. 1 občianskeho zákonníka: „Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka nie je viazaná na obligatórnu písomnú podobu, čo vyplýva zo slovného spojenia v zákone, ktorý uvádza, že nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a stavu bytu. Z terminológie spravidla je zrejmé, že forma a podoba nájomnej zmluvy môže byť rôzna. Nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka môže byť dohodnutá aj ústne, v takom prípade zákon uvádza, že o jej obsahu sa musí uzatvoriť zápisnica. Občiansky zákonník nepredpisuje písomnú formu, z dôvodu čoho môže dôjsť k pochybnostiam o právach a povinnostiach a k rýchlemu vzniku sporu. Odporúčame preto aj v prípade nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka uzatvoriť ju v riadnej písomnej podobe s určením predmetu, zmluvných strán, výšky nájomného, doby nájmu a podrobnými právami a povinnosťami.

Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu: Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.“ Podľa § 3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.“ Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy je podľa zákona o krátkodobom nájme bytu viazaná na obligatórnu písomnú formu s povinnými náležitosťami, ktoré zákon uvádza ďalej, a to povinnosť v písomnej forme (i) uviesť a riadne identifikovať zmluvné strany, (ii) označiť predmet nájmu, (iii) určiť výšku nájomného alebo určiť spôsob učenia výšky nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, (iv) opis stavu bytu, jeho vybavenia, príslušenstva a vád, (v) určenie doby nájmu a (vi) vyhlásenie nájomcu, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Povinnou zmluvnou náležitosťou nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Sme názoru, že daná povinnosť odráža určité slabšie postavenie nájomcu pokiaľ ide najmä o podmienky možnosti ukončenia nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa tohto zákona. Zaujímavou úvahou je skutočnosť, ak nebola dodržaná písomná forma zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Je viacero názorov v odbornej verejnosti, že pre prípad nedodržania písomnej formy sa nájomná zmluva riadi občianskym zákonníkom, iné názory sa prikláňajú k absolútnej neplatnosti právneho úkonu s poukazom na § 40 ods. 1 občianskeho zákonníka. My sa s poukazom na právnu zásahu Ius ex iniuria non orfitur, teda z nepráva nemôže vzniknúť právo, prikláňame k názoru, že nedodržaním písomnej formy nájomnej zmluvy nepochybne nepôjde o zmluvu v právnom režime zákona o krátkodobom nájme bytu, ale aplikuje sa lex generalis, teda občiansky zákonník. Každopádne, zákon o krátkodobom nájme je z nášho pohľadu výhodný pre obe zmluvné strany, vyžadujúc povinnú písomnú formu.

Trvanie zmluvy o nájme

Dĺžka trvania nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme nesmie presiahnuť dva roky, pričom celková doba nájmu môže byť najviac dvakrát predĺžená o 2 roky, teda najviac na 6 rokov. Je vecou úvahy zmluvných strán, najmä však nájomcu, ako dlho má v záujme bývať formou nájmu. Limitovaná doba nájmu favorizuje prenajímateľa, naopak, je určitou neistotou pre nájomcu. Ak má nájomca záujem na dlhodobom bývaní formou nájmu, je pre neho výhodnejšia nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka, ktorý v neposlednom rade stanovuje v ust. § 685 ods. 1 veta druhá, že „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Z hľadiska možností trvania zmluvy o nájme je v prípade záujmu nájomcu na dlhodobom užívaní bytu výhodnejší občiansky zákonník. Podľa občianskeho zákonníka je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu neurčitú a nájom vypovedať výhradne z dôvodov striktne stanovených v ust. § 711, navyše s dlhšou výpovednou dobou než podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Nájomné

Podľa § 696 ods. 1 občianskeho zákonníka: „Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.“ Podľa § 4 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.“ Z rozdielnej úpravy v oboch zákonoch jednoznačne vyplýva, že zákon o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejší. Zákon o krátkodobom nájme bytu priznáva prenajímateľovi zákonné právo jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody jeho zvyšovania však musia byť uvedené v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takému jednostrannému právnemu úkonu prenajímateľa. Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov, v rámci ktorých sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku. Nájomca tiež v zmysle ďalších ustanovení občianskeho zákonníka môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie predmetu nájmu.

Zánik nájmu

Zásadný rozdiel medzi právnou úpravou nájomnej zmluvy podľa oboch zákonov je v podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Pri ukončení nájomného vzťahu dochádza ku stretom záujmov prenajímateľa ako v zásade silnejšej zmluvnej strany a nájomcu ako de facto slabšej zmluvnej strany. Nájomca má záujem bývať v pokoji a bez hrozby, že kedykoľvek prenajímateľ môže ukončiť nájomnú zmluvu a prenajímateľ má isteže záujem na pravidelnosti platieb nájomného a pokiaľ možno čo najmenej komplikovanom vzťahu s nájomcom, ktorý nehnuteľnosť žiadnym spôsobom neopotrebuje a nezničí. Je zároveň pochopiteľné, že prenajímateľ má tiež záujem na flexibilite, teda v prípade, ak má záujem, tak by najradšej nájomný vzťah ukončil čo najskôr. V tomto smere môžeme konštatovať, že ideálny stav neexistuje a ani občiansky zákonník ani zákon o krátkodobom nájme bytu neponúkajú nelimitovanú flexibilitu pre prenajímateľa ani skalopevnú istotu nájomcu. Oba zákony však s poukazom na zásadu ochrany práv jednej a druhej strany ponúkajú kompromis.

Globálne možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený občianskym zákonníkom, čo vyplýva z postavenia nájmu bytu ako chráneného podľa formulácie v občianskom zákonníku. Nájomnú zmluvu podľa občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711. Podľa § 711 ods. 1 a 2 občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak (i) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, (ii) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, (iii) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, (iv) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, (v) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, (vi) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, (vii) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Pokiaľ vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi, iba výpovednou lehotou. Výpovedná lehota je v zmysle občianskeho zákonníka všeobecne stanovená v trvaní minimálne troch mesiacov, pričom zmluvné strany si môžu dohodnúť aj lehotu dlhšiu.

Občiansky zákonník samozrejme nezabúda ani na prípady mimoriadnych porušení nájomnej zmluvy, resp. nemožnosti byt užívať. V takom prípade je ochranou jednej aj druhej zmluvnej strany inštitút odstúpenia od nájomnej zmluvy v zmysle občianskeho zákonníka na základe ust. § 679, samozrejme, bez výpovednej lehoty. Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bol byt odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľným alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať. Prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatý byt alebo ak trpí užívanie bytu takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Pre neplatenie nájomného nájomcom však občiansky zákonník prenajímateľovi nepriznáva právo na odstúpenie, taký prípad musí byť riešený výpoveďou podľa § 711 ods. 1 písm. d).

Aj zákon o krátkodobom nájme bytu prenajímateľovi a nájomcovi stanovuje kogentné výpovedné dôvody. Podľa § 7 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak (i) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza, (ii) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, (iii) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, (iv) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom, (v) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákon o krátkodobom nájme teda umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákonná úprava je v tomto smere všeobecná, preto je potrebné zmluvný výpovedný dôvod, resp. dôvody konkretizovať, aby sa eliminovalo riziko napadnutia neplatnosti výpovede. Z pohľadu zásad súkromného práva majú zmluvné strany voľnosť v rozhodovaní, preto iným dôvodom môže byť v zásade čokoľvek, čo neodporuje zákonu.

Tehotenstvo a nájomná zmluva

Tehotenstvo je obdobie plné zmien a nových výziev. Ak ste tehotná a žijete v nájme, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam. Tento článok sa zameriava na aspekty nájomnej zmluvy v kontexte tehotenstva, s dôrazom na práva nájomcu a povinnosti prenajímateľa.

Práva tehotnej ženy

Zákon o rodine osobitne počíta s ochranou nárokov ženy, ktorá porodí svoje dieťa mimo manželstva. Na strane nárokov nevydatej matky, oprávnenou je matka dieťaťa, ktorá nie je vydatá za otca svojho dieťaťa. Povinným je otec dieťaťa. Domáhanie sa týchto nárokov je preto vylúčené v prípade, ak ešte nedošlo k určeniu otcovstva. Ak sa rodičia o nárokoch nevydatej matky nedohodnú, rozhodne o nich na návrh nevydatej matky súd. Z hľadiska nárokov tehotnej ženy, ktoré predvída právna úprava Zákona o rodine v rámci príspevku na výživu a úhradu niektorých nákladov nevydatej matke, oprávnenou je tehotná žena, ktorej sa dieťa ešte nenarodilo. Povinným je muž, ktorého otcovstvo ešte nie je určené, avšak je pravdepodobné. Ak by už otcovstvo bolo určené, je možné sa domáhať len nárokov nevydatej matky a v prospech dieťaťa vyživovacej povinnosti rodičov k deťom. Z hľadiska nárokov nevydatej matky, právo žiadať príspevok na úhradu nákladov spojených s tehotenstvom a pôrodom sa premlčí uplynutím troch rokov odo dňa pôrodu.

Predĺženie nájomnej zmluvy a tehotenstvo

Častá otázka tehotných žien v nájme znie: Môže mi prenajímateľ nepredĺžiť nájomnú zmluvu, pretože som tehotná? Odpoveď je, bohužiaľ, áno. Ak máte nájomnú zmluvu na dobu určitú, prenajímateľ nie je povinný ju predĺžiť, a to ani v prípade, že ste tehotná. Skončením platnosti zmluvy nájom jednoducho zaniká. Dôvod, prečo sa prenajímateľ rozhodne zmluvu nepredĺžiť, je irelevantný.

Príklad z praxe: Predstavte si situáciu, že ste podpísali nájomnú zmluvu na rok s možnosťou predĺženia. Počas trvania nájmu otehotniete a prenajímateľ, ktorý vás vidí s bruškom, vám oznámi, že zmluvu nepredĺži.

Bytové náhrady a tehotenstvo/maloleté deti

Niektorí prenajímatelia sa bránia poskytnúť prenájom nájomcovi s malým dieťaťom alebo matke samoživiteľke. Majú obavy, že keď takýto nájomca prestane platiť nájomné, nebudú ho vedieť vysťahovať z bytu. A to práve z dôvodu, že má v starostlivosti maloleté dieťa. Prípadne mu budú musieť zháňať bytovú náhradu. V tomto článku si preto povieme, či môže dať prenajímateľ výpoveď z nájmu nájomcovi s maloletým dieťaťom, ak neplatí nájomné.

Z porovnania vidno, že prenajímateľov viac chráni zákon o krátkodobom nájme bytu. Ak dá prenajímateľ nájomcovi výpoveď z nájmu, ktorý bol dohodnutý na dobu neurčitú, z dôvodu neplatenia nájmu alebo preddavkov a tento nájomca sa nachádza v hmotnej núdzi bez vlastného pričinenia, prenajímateľ má povinnosť poskytnúť mu bytovú náhradu. Ak prenajímateľ poskytuje bytovú náhradu bezdetnému nájomcovi v hmotnej núdzi, stačí mu poskytnúť náhradné ubytovanie. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, z ktorého sa má nájomca vysťahovať. A môže byť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka na dobu neurčitú, má prenajímateľ povinnosť poskytnúť nájomcovi v hmotnej núdzi s malým dieťaťom bytovú náhradu vyššej úrovne ako bezdetnému nájomcovi v hmotnej núdzi. V oboch prípadoch však je povinný bytovú náhradu poskytnúť. Preto je pre prenajímateľov výhodnejšie uzatvárať nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, podľa ktorého nemajú povinnosť poskytnúť bytovú náhradu.

Podľa Občianskeho zákonníka: "Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa." (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ). Pokiaľ k vysťahovaniu nedôjde dobrovoľne je vlastník bytu oprávnený podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. V prípade, že súd žalobe vyhovie, určí v rozsudku aj lehotu, dokedy je žalovaný povinný vysťahovať sa. Občiansky zákonník ďalej zakotvuje, že náhradný byt, ktorý by bol v takomto prípade poskytnutý, môže mať horšiu kvalitu aj menšiu obytnú plochu ako byt, ktorý je nájomca povinný vypratať.

Podľa § 7 ods. 1 písm. h) ZoKNB prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.

Špeciálne v prípade, ak členmi domácnosti nájomcu sú maloleté deti, na ktoré sa v otázke pýtate, a malo by dôjsť ku skončeniu nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa namiesto náhradného ubytovania náhradný byt avšak aj mimo obce, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať.

Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 10 ods.2 vyslovene stanovuje, že na nájom podľa cit. zákona sa nevzťahujú ust. Občianskeho zákonníka o bytových náhradách.

Odporúčania

Zmluvná voľnosť použitia ustanovení OZ alebo ZoKNB je daná, okrem výnimiek uvedených v ust. § 1 ods. 2 ZoKNB (byty vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, družstevných bytov). Je vecou obozretnosti účastníkov zmluvného vzťahu, prenajímateľa a nájomcu, ktorým zákonom podriadia úpravu ich práv a povinností pri nájme bytu ak je daná možnosť voľby výberu zákona.

Ak by sme vychádzali z otázky, kedy by sa jednalo o nájom bytu rodine s malými deťmi, možno uzavrieť, že z pohľadu prenajímateľa je lepšie uzavrieť nájomnú zmluvu podľa ZoKNB s možnosťou jej predĺženia maximálne na 6 rokov, kedy vyslovene podľa zákona nie je daná povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, čo bolo tiež účelom prijatia tohto zákona. Na druhej strane z pohľadu nájomcu je lepšie uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa ust. Obč. zákonníka, nakoľko OZ dáva jemu a členom jeho domácnosti väčšiu právnu ochranu, zvlášť v prípade maloletých detí.

V tejto súvislosti je veľmi dôležité podotknúť, že v súdnej praxi existujú aj právne názory, podľa ktorých nie je možné vypratať nájomcu, ktorý býva v byte s maloletými deťmi, ak by takýmto vyprataním mohlo dôjsť k ohrozeniu ich zdravého vývinu, či by mal byť ohrozený ich záujem. Ide však o extrémne situácie, kedy by sa mali deti ocitnúť takpovediac na ulici.

Možno odporučiť zmluvu uzatvárať s obozretnosťou, preverením účastníkov zmluvy (zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov), s uvedením všetkých spolužijúcich osôb na strane nájomcu, preverením prenajímateľa vrátane preukázania jeho registrácie u príslušného správcu dane, prípadne oprávnenia na podnikanie podľa živnostenského zákona. Ak je toto potrebné, dojednaním zmluvných podmienok tak, aby bola daná ochrana ako pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu a to napr. možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky, prípadne spísanie notárskej zápisnice ako exekučného titulu v prípade, že nájomca dobrovoľne neuvoľní byt po skončení nájmu, prípadne dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu.

tags: #najomna #zmluv #na #byt #a #tehotenstvo